CASA IN CONDOMINIO - Tra Condominìo e Supercondomìnio chi decide che cosa

Abito in un supercondominio composto da 3 palazzine, gestite singolarmente e da un altro amministratore per il supercondominio, ed aventi come parti comuni i muri perimetrali dell'intero complesso, il giardino e il parcheggio auto.
Avendo sostenuto la ristrutturazione dell'intero complesso, comprese le tre palazzine, vorrei sapere con che tabella vengono ripartite le spese della DIA e la direzione dei lavori ? Con la tabella 1 dell'intercondominio o con la tab 2 di proprietà delle singole abitazioni ?
L.G.
La richiesta ci fornisce lo spunto per inquadrare alcuni aspetti che caratterizzano la gestione condominiale complessa.

Quando un complesso edilizio presenta una molteplicità di unità immobiliari il Costruttore, o il Venditore che ha frazionato il complesso, deve decidere quale sia la forma organizzativa più appropriata alla gestione della proprietà comune per modo che la stessa presenti il minor numero di aspetti negativi.
Una possibilità è quella di attribuire ad ogni fabbricato, a volte anche ad ogni "ala" di fabbricato costruttivamente e funzionalmente indipendenti, una autonoma identità di Condomìnio riservando poi alle sole parti e servizi comuni a questi Condomìni una ulteriore identità di Supercondomìnio (o Intercondomìnio).
Prendiamo in prestito da chi ci ha scritto l'esempio di tre palazzine costituite in tre Condomìni più un quarto Condomìnio, che per semplicità di rappresentazione siamo abituati a chiamare SuperCondomìnio ma che è esso stesso un semplice Condomìnio come gli altri, costituito a raccordo e completamento degli altri tre.
Vale la pena notare che :

il costruttore originale avrebbe potuto tranquillamente optare per la costituzione di un solo Condomìnio senza infrangere leggi e senza ledere i diritti di nessuno. In quasi tutti i Condomìni esistenti anche con un solo fabbricato, quando ci sono almeno due o più scale, si pongono esigenze gestionali e decisionali identiche a quelle presenti in configurazioni complesse.

Chi decide sulla esecuzione del restauro di una scala ? Non l'Assemblea generale ma i proprietari degli appartamenti che insistono sulla stessa con apposita e specifica assemlea di scala.

La presenza di uno specifico Condomìnio per un fabbricato, o anche per una sua ala, è perciò solo una questione di maggiore chiarezza e visibilità del "a chi spetta fare che cosa" che non intacca la sostanza dei diritti e doveri dei condòmini.

Andiamo ora al problema sollevato nella richiesta.
La decisione di esecuzione delle opere di restauro andava deliberata in tutti e quattro i Condomìni, ognuno per le opere di pertinenza condizionandola, ove necessario, ad analoga decisione positiva degli altri Condomìni. In quelle sedi andavano deliberati anche i costi per lavori e i relativi oneri accessori.
A fronte di una ristrutturazione dell'intero complesso, che si presume eseguita da una o più imprese ma istruita e seguita da un unico Direttore Lavori, le spese DIA e Direzione Lavori debbono essere imputate sui lavori effettivamente eseguiti a cui sono serviti. In questo l'esistenza di quattro Condomìni distinti avrebbe dovuto semplificare la gestione, renderla più visibile e non intralciarla.
Il professionista deve indicare e fatturare il suo costo effettivo di D.L. ad ognuno dei quattro Condomìni, non al solo Supercondomìnio, ripartendo la DIA in proporzione all'entità dei lavori a cui la stessa è stata propedeutica o, semplificando, all'entità della D.L. stessa.
Ogni Condomìnio poi opererà la ripartizione delle spese, per lavori e oneri accessori come fatturati, a termini di Regolamento e di Legge oppure sulla base di quanto deliberato in assemblea.

scritto da La Redazione il 28 febbraio 2010

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