CASA IN CONDOMINIO - Acquisto prima casa : si può perdere l'iva ridotta

Se si firma un preliminare per persona da nominare, se l'acconto viene fatturato con aliquota iva ordinaria perchè il contraente non possiede i requisiti per l'agevolazione, è possibile far effettuare la variazione in diminuzione dell'iva dovuta qualora il soggetto nominato, ovvero l'effettivo acquirente, dimostri di avere i requisiti per l'acquisto della 'prima casa'.
Ma, attenzione, purchè ...

Purchè nel preliminare sia esplicitamente (e non genericamente come ad es. al momento del rogito) indicato il termine entro il quale il contraente indicherà le generalità dell'acquirente effettivo.

Lo precisa L'Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 212/E del 11 agosto 2009.

"...Ciò premesso, si fa presente che ai sensi dell’art. 1401 c.c., il contratto da persona da nominare è quel contratto con cui una parte, lo stipulante, si riserva il potere di nominare, entro il termine legale di tre giorni o il diverso termine pattiziamente stabilito, un’altra persona come parte sostanziale del contratto; si riserva, in altri termini, di nominare chi deve acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti dal contratto.
La riserva di nomina genera, quindi, una parziale indeterminatezza soggettiva del contratto: il rapporto contrattuale, viene sì ad esistere tra le parti originarie (stipulante e promittente), ma è previsto che un terzo, individuato dallo stipulante con la dichiarazione di nomina, subentri in aggiunta o in sostituzione di quest’ultimo come parte sostanziale del contratto, acquistando retroattivamente i relativi diritti ed obblighi. Se il termine scade senza che alla controparte sia comunicata la nomina, il contratto si consolida in capo allo stipulante.

Con specifico riferimento al quesito posto, in linea di principio può ammettersi la possibilità di applicazione della procedura di variazione in diminuzione dell’Iva in caso di dichiarazione di nomina del terzo a seguito di stipula del preliminare."
Ma..
"Ai sensi dell’art. 1402 c.c., infatti, “la dichiarazione di nomina deve essere comunicata all’altra parte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto, se le parti non hanno stabilito un termine diverso”.
In proposito, secondo la risoluzione del 29 aprile 1986 del Ministero delle Finanze, prot. n. 400649, non è configurabile un contratto per persona da nominare, ma un operazione di rivendita, quando “non è stato fissato un termine previsto per la nomina dell’effettivo acquirente... data la determinazione incerta e generica del termine, come quella apposta nell’atto in esame secondo la quale la dichiarazione di nomina doveva essere fatta «al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita»”.

_WRITTENBY La Redazione on Domenica, dicembre 06 2009

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