|  Quando in un condomìnio viene trasferita la proprietà di una unità immobiliare, a partire dalla data del rogito l’acquirente subentra al suo dante causa negli obblighi nei confronti dell'Amministrazione per le spese deliberate successivamente al suo ingresso nel novero dei condomini.
Egli è anche tenuto inoltre, in solido con l’alienante, a far fronte ai contributi richiesti e relativi a prestazioni precedenti al suo ingresso ma limitatamente alla gestione in corso e a quella precedente. Questo secondo obbligo è posto espressamente a suo carico dall’art. 63 disp. att. c.c., che costituisce un’applicazione del principio generale contenuto nell’art. 1104 c.c..
E tuttavia l'obbligo di adempiere al pagamento non significa necessariamente che detti oneri debbano rimanere a suo carico.
L'acquirente infatti in molti casi e in assenza di specifica pattuizione, basandosi sul principio della utilità (a chi apporta benefici ?), che sembra quello più corretto sul quale fondare la suddivisione delle spese tra lui e il condomino alienante, accerterà concretamente se le spese sostenute, soprattutto per una manutenzione straordinaria, siano a vantaggio dell’uno o dell’altro e potrà proporre azione di rivalsa nei confronti del suo dante causa.
Ma questo potrebbe significare imbarcarsi in un contenzioso con esito non del tutto scontato. Infatti la giurisprudenza nel merito è molto articolata e non sempre del tutto univoca.
Perciò meglio prevenire che curare : chi si accinge ad acquistare una unità immobiliare in condominio è bene che si faccia autorizzare dal venditore ad interpellare l'Amministratore e richiederà per iscritto :
- situazione debitoria del condomino per bollette già emesse
- esistenza di spese già deliberate e non ancora eseguite
- esistenza di contenziosi tra il Condominio e terzi
Ove necessario nel rogito faccia aggiungere un esplicito paragrafo relativo alla ripartizione delle spese che saranno poste in pagamento succesivamente all'atto.
Alcuni esempi
La Cassazione (Cass. Civ., sent. n. 1956, 22 febbraio 2000, Sez. II) ha chiarito che il principio dell’ambulatorietà passiva, che ha riscontro nell’art. 63, comma 2 disp. att. c.c., comporta che l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale possa essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto, e opera nel rapporto fra il condomino e i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto fra questi ultimi. In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù del principio di ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, l’acquirente sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.
Parte della giurisprudenza ritiene che l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del diritto reale sull’immobile e integra un’obbligazione propter rem preesistente all’approvazione, da parte dell’assemblea, dello stato di ripartizione il quale, perciò, non ha valore costitutivo, ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione. Ne consegue che il condòmino non può sottrarsi al pagamento dei contributi richiestigli, ancorché nello stato di ripartizione approvato dall’assemblea figuri, anziché il suo nome, quello del suo dante causa (Cass. Civ., sent. n. 2658, 14 marzo 1987, Sez. II).
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali, pertanto, sorge per effetto della delibera d’assemblea che approva le spese stesse e non in seguito alla successiva delibera di ripartizione, volta solo a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è frutto di una semplice operazione matematica. Da tale principio parte della giurisprudenza deduce che, in caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è colui che sia proprietario al momento in cui la spesa viene deliberata (Cass. Civ., sent. n. 9366, 26 ottobre 1996, Sez. II; Cass. Civ., sent. n. 10370, 17 luglio 2002, Sez. III).
È stato anche sostenuto che l’obbligazione dell’acquirente non deriva dalla preventiva approvazione delle spese e dalla ripartizione di esse, bensì dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione. Tale obbligazione sorge, quindi, per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione (Cass., sent. n. 4393, 17 maggio 1997; Pret. Verona, 2 marzo 1990).
Ne consegue che le spese per un determinato intervento manutentivo competono all’acquirente, se effettuate dopo l’acquisto, indipendentemente dal momento della sua approvazione; la circostanza che non abbia potuto partecipare alla formazione della delibera, che avrebbe potuto essere differente in relazione al suo intervento, è ritenuta da questa giurisprudenza ininfluente. |
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| VITA CONDOMINIALE: La suddivisione delle spese tra nuovo e vecchio condomino | Login/Crea Account | 0 commenti |
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